Outro dia fizemos um post sobre aquisição de imóveis como investimento. Veja o post aqui. Lá nós discutimos as principais vantagens e desvantagens de comprar um imóvel para alugar ou revender. Para resumir, o mercado imobiliário anda meio mal das pernas por conta da crise, sobretudo porque o número de vendas e lançamentos de imóveis novos caiu consideravelmente junto com o poder aquisitivo dos compradores, forçando os preços para cima (lei da oferta e da procura). Além disso, quem vai adquirir um imóvel para viver de rendimentos de aluguel ou vendê-lo a um preço valorizado precisa ter em mente que imóveis têm baixa liquidez (podem demorar para serem negociados), além de possuírem gastos de manutenção (no caso do aluguel).
Por outro lado, este cenário, aparentemente desfavorável pode ser uma ótima oportunidade para quem quer aproveitar as boas ofertas (estoques encalhados) para comprar a casa própria. Se você já está investindo em algum tipo de aplicação financeira já tem a grande vantagem por entender a importância de separar uma parte do seu dinheiro para alcançar este objetivo. Parabéns!
Para quem ainda não começou a investir em nenhum tipo de aplicação financeira, nós recomendamos que você leia os seguintes posts:
O que é aplicação financeira? Qual é a melhor?
Perfil do investidor: você sabe o seu?
O pessoal da Visa tem um blog bem bacana sobre Finanças Pessoais e lá eles listam algumas dicas para quem está pensando em comprar ou alugar um imóvel:
- Avalie se a compra é realmente melhor que o aluguel
Cada pessoa possui uma realidade financeira completamente diferente da outra. Em casos como: você é contemplado com uma bolsa de estudos no exterior, ou convidado para trabalhar em outro estado, ou mesmo se você está incerto sobre qual região gostaria de morar, o mais aconselhável é alugar o imóvel por um tempo para testar.
Se você optou pelo aluguel precisa tomar alguns cuidados. Prefira ser acompanhado por um profissional da área imobiliária (corretor) para evitar problemas posteriores. Seja cauteloso na hora de fechar o contrato (evite acordos verbais!), verifique todas as obrigações, direitos, sanções e observe com atenção os temos sobre reajuste (principalmente em épocas de alta na inflação!) e as garantias.
Leia mais sobre obrigações e deveres do proprietário em um contrato de aluguel
- Comprando um imóvel: dicas para tomar a melhor decisão
Comprar um imóvel não é uma decisão fácil. O processo como um todo é bem desgastante: além de encontrar uma boa oferta é preciso encarar a papelada, os juros de financiamento, você terá que cumprir com o compromisso das parcelas por um longo período de tempo (com exceção de quem repassar as parcelas para outro comprador). Burocracias à parte, aqui vai um checklist para você analisar antes de fechar negócio:
1- Faça uma simulação de financiamento
Antes de mais nada é preciso saber se você é “elegível” para um financiamento. Existem diversas ferramentas na internet que fazem este tipo de simulação. Veja aqui: http://www.financiamento.com.br/simulador/. Funciona mais ou menos assim: você dá o valor de entrada (aquele dinheiro tão suado que você economizou por anos!) e o banco vai se encarregar de financiar o restante. Vários bancos fazem financiamentos. Porém é preciso ficar de olho nas condições de pagamento que variam em taxas de juros, duração de contratos e valores máximos que podem ser financiados – geralmente esses valores oscilam de acordo com a renda do comprador. Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.
2- Escolha um imóvel bem localizado
A localização, sem dúvida é o fator número um a ser levado em consideração na escolha de um imóvel. A região escolhida precisa atender às suas necessidades. Se você deseja um local mais próximo ao trabalho, porém ele é mais caro, vale a pena considerar aguardar mais algum tempo até juntar o montante necessário para a entrada mínima, por exemplo. Vale ressaltar que dependendo da localização seu imóvel valorizará muito ou pouco.
3- Cuidado com imóveis usados
Geralmente imóveis usados têm a grande vantagem de terem áreas úteis maiores e preços mais baixos. Porém é preciso colocar na ponta do lápis todos os gastos que você terá em manutenção e reforma. Lembre-se: reformas costumam extrapolar o orçamento inicial para cima por motivos diversos que vão desde atraso da mão de obra até encarecimento do material devido à inflação, etc.
4- Impostos, taxas e pagamentos intermediários
Como não poderia faltar, você deverá pagar uma série de impostos. Prepare-se para investir 5% do valor do imóvel em taxas e tarifas. São eles: ITBI, Impostos sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela Prefeitura no ato da transferência do imóvel para o comprador e Registro/Escritura, que é cobrado quando você dá entrada no contrato do financiamento. Uma dica bacana é que na compra do primeiro imóvel você ganha um desconto de 50% do valor dos custos do registro desconsiderando o ITBI. É preciso avisar no cartório que se trata de sua primeira compra.
Além das taxas e impostos associados com o processo de aquisição do imóvel, é preciso levar em consideração os gastos mensais com manutenção, seguro, IPTU, condomínio e as tais parcelas intermediárias. Essas parcelas intermediárias, geralmente cobradas trimestral, anualmente e no momento da entrega das chaves às vezes se tornam um verdadeiro pesadelo e motivos de inadimplência. Faça as contas: se essas parcelas superarem mais de 20% do seu salário (ou rendimento) é melhor repensar.
5- Nem todo imóvel na planta é vantajoso
Os imóveis na planta (apartamentos) costumam ser um prato cheio para atrair compradores pelas facilidades de pagamento e preços menores. Nesse momento você está super empolgado ao conhecer o decorado e acaba sendo pressionado pelo corretor a “garantir a sua unidade”. Cuidado. Você já pesquisou sobre a construtora/empreiteira responsável pela construção da obra? Verifique se ela costuma cumprir prazos e se ela tem “ficha limpa” na justiça. Isso poupará grandes dores de cabeça no futuro.
Dicas finais
Comprar ou alugar um imóvel é o primeiro passo para quem busca independência. No entanto é preciso estar atento a todos os detalhes, tanto do aluguel como do financiamento. Leve em consideração fatores como: localização, impostos, parcelas intermediárias e ajuda profissional de alguém especializado. Coloque tudo no papel dentro do seu planejamento financeiro. No final das contas isso fará grande diferença!
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