Investir em imóveis ou comprar a primeira casa própria é desejo de muitas pessoas. Crescemos com a ideia de que investir em imóveis é lucro certo e as expectativas em torno deste investimento são as melhores possíveis, mas muitas vezes não levamos em consideração tudo que está ao redor desse tipo de aplicação. Antes de escolher esta modalidade de aplicação, conheça os maiores riscos de se investir em imóveis.
1.Incerteza da Valorização do Local
Em primeiro lugar não é possível afirmar que vale a pena comprar terrenos em áreas que devem se valorizar porque não dá para ter certeza quanto a isso. Em outros termos, pode haver valorização da região como pode não ocorrer, isto depende de fatos futuros. Este é o chamado risco de mercado e que para imóveis é considerado médio.
Para amenizar os riscos, é aconselhável investir em imóveis menores ao invés de um único e grande imóvel, diversificando o investimento e aumentando as chances de serem alugados ou vendidos. Já nas lojas, opte por imóveis onde a probabilidade de locação é maior, como shoppings ou centros já consolidados.
Antes de comprar qualquer imóvel, você precisa levar em conta pontos essenciais como: localização, proximidades e fatores que influenciam na hora da venda/compra. Além disso, para a desvalorização não ocorrer você deverá manter seu imóvel sempre em ordem e atrativo.
2. Baixa Liquidez
Há também neste tipo de investimento o risco de liquidez, ou seja, na hora que você precisar do dinheiro, não necessariamente você conseguirá vender os seus bens. O risco de liquidez para imóveis pode ser classificado como alto.
Além disso, é importante destacar também que não é possível ter liquidez parcial em um imóvel — ou vende tudo ou nada! Se você precisar de apenas R$ 20 mil, não daria para vender um cômodo do apartamento. E isso também pode atrapalhar seu projeto financeiro.
Quanto à venda, em alguns casos, o tempo de negócio ultrapassa o prazo de 1 ano, o que acaba fazendo o proprietário sucumbir à urgência, vendendo o patrimônio por valor abaixo do preço de mercado (no intuito de encontrar um interessado).
3. Risco de mercado
Analise o mercado financeiro já que o mercado imobiliário reflete, depois de algum tempo, as mudanças do cenário econômico. O correto é analisar indicadores como taxas de juros, taxa de desemprego e confiança do consumidor.
Possíveis compradores que precisam de crédito para comprar o imóvel se sentem desestimulados se, por exemplo, a taxa de juros estiver alta. Já os que possuem crédito para comprar à vista podem querer investir esse dinheiro para aproveitar as taxas elevadas que rentabilizam a renda fixa.
Outra dica importante é que antes de efetuar a compra, é importante verificar questões como: inflação, taxas de juros para empréstimos e financiamentos, PIB e também quais as tendências do mercado imobiliário. Com certeza isso vai te ajudar a comprar um imóvel dentro do seu orçamento e com um custo-beneficio bom.
4. Imobilização do patrimônio
Ao investir em imóvel, corre-se o risco de congelar parte do dinheiro já que ele não irá gerar lucros a curto prazo. O investimento em imóveis é mais adequado àqueles que visam os rendimentos à médio e curto prazo.
5. Custos elevados
Quem opta pelo investimento nesta modalidade, deve-se lembrar que irá arcar não somente com o valor do imóvel, mas também com os custos necessários para mantê-lo. É necessário ter em mente também os custos associados à compra e venda do imóvel como escritura, corretagem, registro e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), além da manutenção, condomínio, IPTU e outras taxas que vêm a ser elevadas.
Um dos riscos de investir em imóveis é seu “alto custo agregado”. Afinal, imóvel é o investimento com a maior despesa mensal de administração entre todos os ativos existentes. Apenas o montante do condomínio, em alguns casos, pode chegar a mais de R$ 2 mil mensais. Não, não estamos falando de rendimento; estamos falando de gastos.
6. Pouco benefício com a locação
Poucos investimentos possuem um retorno tão baixo ao investidor quanto a compra de uma casa ou apartamento para alugar. Isso acontece porque, de forma geral, o valor do aluguel no mercado costuma ficar em torno de 0,5% do valor do imóvel — isso se não estivermos em crise, situação em que esse percentual acaba sendo ainda menor.
Imagine que você tenha comprado um apartamento pelo valor de R$ 400 mil em janeiro de 2016. Se você o tivesse alugado no mesmo mês, conseguiria, na melhor das hipóteses, fechar um contrato de aluguel na faixa de R$ 2 mil (R$ 24 mil acumulados em 12 meses).
Por outro lado, se você tivesse direcionado esses mesmos R$ 400 mil a uma aplicação em Tesouro Direto Prefixado 2018, por exemplo, teria testemunhado uma valorização de 21,24% no ano. Ou seja, você teria ganho R$ 84.960 em 12 meses. Percebeu a diferença? O baixo retorno da locação também está entre os riscos de investir em imóveis.
O mesmo raciocínio poderia ser feito se a aplicação financeira fosse em LCI/LCA ou CDB . Na verdade, o único investimento que poderia se equiparar à (baixa) rentabilidade da locação seria, certamente, a caderneta de poupança.
7. Possibilidade de desvalorização por fatores externos
O investimento em imóveis pode trazer perdas do valor original, alterações no preço de mercado influenciadas por fatores externos imprevisíveis, tais como um eventual aumento da criminalidade ou a intervenção urbana por parte do poder público (o que provavelmente ocorreria na construção de um corredor de ônibus, por exemplo).
Diante desta realidade, é preciso estudar as melhores formas de investimento nesta modalidade se ainda assim quiser apostar nos imóveis. A pesquisa antes de fechar o negócio pode fazer toda a diferença no sucesso da sua aplicação.
